一、适用范围与执行时间
• 执行时间：2026年3月1日起执行。在此日期前已按程序审定的方案可继续执行旧规。
• 适用区域：适用于城市和县城城镇开发边界内的规划建设用地。
二、建筑分类体系的重大调整
新规对住宅建筑的分类进行了科学细化，直接影响了容积率和间距的计算：
类别 | 2011年版（旧） | 2025年版（新） |
低层 | 1-3层 | 1-3层 |
多层 | 4-6层 | 多层Ⅰ类：4-6层 多层Ⅱ类：7-9层 |
小高层 | 7-11层 | （取消此分类，并入多层Ⅱ类或高层Ⅰ类） |
高层 | 12层以上 | 高层Ⅰ类：10-17层 高层Ⅱ类：18-26层 |
注意：非住宅建筑分类基本维持不变（低层≤10米，多层10-24米，高层>24米）。
三、建筑间距与日照控制的变化
随着建筑分类的细化，建筑之间的最小间距要求也发生了改变，这对楼盘的排布密度有直接影响。
• 垂直布置间距调整：例如，一栋10层住宅（属高层Ⅰ类）南侧有一栋高层非住宅建筑。
◦ 旧规：垂直布置最小间距25米。
◦ 新规：垂直布置最小间距30米。
• 影响：这意味着在方案设计时，必须预留更多的空间，可能会影响土地的利用效率，但提升了居住舒适度。
四、配套政策：高层建筑“限高令”
除了技术规定，江苏省住建厅发布的《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》（2025年1月1日实施）也是规划管理的重要组成部分，主要针对“摩天大楼”和高层住宅进行严格管控。
• 住宅限高：
◦ 各地一般不得新建100米以上的住宅建筑。
◦ 城区常住人口100万以下的城市，严格限制新建80米以上住宅建筑。
• 公共建筑限高：
◦ 城区常住人口300万以上城市：不得新建500米以上建筑，严格限制250米以上。
◦ 城区常住人口300万以下城市：不得新建250米以上建筑。
• 审批提级：新建100米以上建筑（含住宅和公建）需履行重大行政决策程序，并征求消防救援机构意见。
特色补充：苏州等地的“改善型”新规
虽然省级规定是总纲，但各地（如苏州）为了支持改善型住房需求，出台了更具针对性的细则（如《苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点》），这些政策往往代表了未来的设计趋势：
• 空中庭院不计容：高层住宅（≥10层）每户可设一个空中庭院（悬挑结构、开敞面≥2个、高度≥2个自然层），面积不大于50平方米的部分不计入容积率。
• 室内挑空不限高：低多层住宅（<10层）可设置室内挑空（≤2个自然层），不计入容积率。
• 风雨连廊：小区内宽度不大于4.5米的开敞式风雨连廊，不计入容积率和建筑密度。
• 停车楼优化：开敞式停车楼可不计入容积率。
五、乡村建设：用地保障新指引
针对乡村建设，江苏省自然资源厅印发了《江苏省乡村建设用地保障工作指引(2025版)》，解决了以往乡村项目“落地难”的问题：
• 适用边界：涵盖城镇开发边界外的乡村居住、产业融合及公共服务用地。
• 规划留白：允许通过动态优化、规划“留白”等方式，解决未编制村庄规划区域的项目落地问题。
• 点状供地：将村庄建设边界外确需单独布局的“点状用地”纳入政策覆盖，支持乡村旅游、新产业新业态发展。
六、总结与建议
对于在江苏（特别是泰州地区）从事开发、设计或关注房产的朋友：
1. 关注生效节点：2026年3月1日是一个关键的时间节点，此前后的项目审批标准会有明显差异（尤其是7-9层、10-17层这类建筑的间距）。
2. 限高是常态：超高层住宅将越来越少，未来的住宅市场将更多转向“多层Ⅱ类”（7-9层）或“高层Ⅰ类”（10-17层）的舒适型产品。
3. 品质提升：新规鼓励空中庭院、风雨连廊等设计，未来的新房在得房率和公共空间体验上会有显著提升。
在具体项目操作时，建议咨询当地自然资源和规划局，看是否有针对本地的实施细则。
